A sa sortie de l'université, Jenny, fille de pasteur, est embauchée comme institutrice par un original, Mr. Cooper, tuteur de deux jeunes enfants qui vivent dans une maison retirée, Bly House, où lui-même n'habite pas. Jenny y est accueillie par Madame Grose, la gouvernante française, et Flora, la fillette. Miles, son frère aîné, vient de se faire renvoyer du collège. Jenny a donc deux élèves, dans cette vieille demeure où tout est étrange ; des animaux empaillés au praxinoscope, en passant par des boîtes à musique et marionnettes grimaçantes. Très vite, Jenny se sent menacée par des fantômes : ceux de Quint, l'ancien palefrenier mort un an plus tôt, et de Miss Jessel, la précédente institutrice, maîtresse de Quint, morte elle aussi. Madame Grose ne la prenant pas au sérieux, Jenny lutte seule contre les ombres dont elle comprend bientôt qu'elles ne la poursuivent que pour mieux conserver leur emprise sur les enfants. Prête à tout pour protéger ceux-ci, Jenny provoque les fantômes pour que les enfants les dénoncent et s'en libèrent. Mais la partie est rude. Les nerfs de Flora lâchent ; elle est éloignée de Bly House. Quant à Miles, il en meurt. C'est Flora, devenue adulte, qui raconte cette histoire à un cercle d'amis (thérapeutes).