A Santa Rey, c'est la rentrée universitaire. Les étudiants cherchent désespérément des chambres à louer. Scotty Parker, en désespoir de cause, finit par habiter loin du centre, dans une vieille demeure située sur une falaise, face à l'océan. Là, elle fait la connaissance des autres locataires, Jack, Doris et Peter, également universitaires, de la taciturne propriétaire, Mme Engels, et de son jeune fils Mason, qui régente toute la maison. Pour fêter leur installation, les quatre étudiants vont au restaurant. C'est le riche Peter qui invite tout le monde. Le soir, en revenant par la plage, Peter, très éméché, courtise Doris avant de s'endormir sur le sable. C'est juste à son réveil qu'il est sauvagement poignardé par une main inconnue. La police enquête en vain auprès de ses amis consternés. Jack et Scotty, très épris l'un de l'autre, tentent comme ils peuvent d'oublier le drame tandis que Doris, culpabilisée, ne s'en remet pas. Elle est assassinée à son tour dans la buanderie de la maison. Scotty découvre alors par hasard un passage secret menant aux appartements des Engels, puis une chambre dans laquelle vit en recluse une jeune femme. C'est Victoria, la soeur de Mason, que tout le monde croyait sur la cote Est. Meurtrière de son amant, soignée en hôpital psychiatrique, victime de crises de démence, elle a du subir une lobotomie. Depuis, sa mère et son frère la cachent dans la maison. Menacée par Victoria, Scotty est sauvée par Mason et sa mère qui la séquestrent à son tour. Une violente explication familiale se déroule ensuite, au terme de laquelle Mme Engels, Victoria et Mason s'entretuent. A l'arrivée de Jack et de la police, Victoria mourante, tente une fois encore de poignarder Scotty avant d'être la propre victime de son arme.